“Hiện vẫn chưa có chuẩn mực cụ thể và khắt khe cho khái niệm nhà ở sinh thái, khu ở sinh thái, hay đô thị sinh thái để khách hàng kiểm định được dòng tiền mình đang đầu tư đúng nghĩa cho BĐS sinh thái chứ không đơn thuần là BĐS có yếu tố thiên nhiên.”

Bất động sản sinh thái được biết đến ở nước ta hiện nay như một trào lưu mới. Tuy nhiên, do mới được phát triển nên cách nhìn nhận của nhà đầu tư và tư duy của người thiết kế về loại hình này còn nhiều hạn chế. Ở Việt Nam, khái niệm Bất động sản sinh thái được hiểu một cách “mộc mạc” là các công trình nhà ở, nghỉ dưỡng có cảnh quan thiên nhiên. Việc thiết kế, quy hoạch một khu Bất động sản sinh thái còn nhiều bất cập, thiếu nhiều các quy chuẩn, tiêu chuẩn để xác định, nhận diện rõ một cách chuẩn xác.

Việt Nam còn lâu nữa mới có một thiết kế BĐS “sinh thái” hoàn chỉnh

Ở các nước phát triển, nơi hình thức BĐS sinh đã phát triển từ lâu, đặc biệt là ở các nước châu Âu, các nhà quản lý và thiết kế đã có những bộ quy chuẩn và tiêu chuẩn đồng bộ với sự phát triển của thị trường, nhằm định hướng cho công tác thiết kế, phát triển cũng như đầu tư phát triển loại hình BĐS và kiến trúc rất đặc thù này theo đúng hướng và đồng bộ.

Theo nhận định của rất nhiều các chuyên gia trong lĩnh vực BĐS, thị trường BĐS sinh thái và nghỉ dưỡng tại Việt Nam sẽ có sự bùng nổ thông qua những sản phẩm mới mang tính bước ngoặt. Đã có nhiều dự án nghỉ dưỡng sinh thái được thực hiện, triển khai. Tuy nhiên, các phương án thiết kế và quy hoạch tổng thể các dự án mới chỉ tập trung nhắm tới những điểm mạnh chính nhất của khía cạnh sinh thái, các yếu tố mang tính đồng bộ đi kèm thì chưa được chú ý đúng mức hoặc bỏ hẳn.

Chính vì vậy, đối với người thiết kế và chủ đầu tư, cũng như các khách hàng là người sử dụng sản phẩm bất động sản sinh thái trong tương lai đôi khi vẫn còn rất khó khăn để có được tiếng nói chung. Các dự án thiết kế có cảnh quan thiên nhiên đẹp, nhưng mô hình kiến trúc các ngôi nhà lại theo kiểu nhà lô phố hay nhà song lập có diện tích hẹp là một ví dụ. Giá trị của BĐS không được tạo dựng từ các giá trị thiết kế kiến trúc và giá trị sử dụng mà được tạo nên và xác lập từ số mét vuông đất. Có thể nhận ra ngay rằng: Hiện vẫn chưa có chuẩn mực cụ thể và khắt khe cho khái niệm nhà ở sinh thái, khu ở sinh thái hay đô thị sinh thái để khách hàng kiểm định được dòng tiền mình đang đầu tư đúng nghĩa cho BĐS sinh thái chứ không đơn thuần là BĐS có yếu tố thiên nhiên.

Người làm thiết kế cũng cần xác lập các giá trị riêng cần có khi tiến hành thiết kế cho một loại hình BĐS rất đặc thù này. Cần loại bỏ tư duy thị trường hay cóp nhặt vào trong các thiết kế vì đây là loại hình thiết kế mang tính “động” không dập khuôn bởi công trình kiến trúc và hệ thống hạ tầng kỹ thuật phải là một thành phần hữu cơ gắn liền với thiên nhiên, hòa hợp với điều kiện địa hình và cảnh quan thiên nhiên.

Cần một khái niệm thiết kế khu ở sinh thái chuẩn ở Việt Nam

Chính vì BĐS sinh thái là một loại hình có thiết kế “động” nên ở Việt Nam, việc xác lập được khái niệm này là một yêu cầu gấp thiết và đúng đắn.

Các KTS Việt Nam đã có một bề dày kinh nghiệm trong việc thiết kế và hoạch định các khu resort cao cấp tại khắp các vùng miền của Việt Nam. Loại hình thiết kế các khu resort cũng có rất nhiều các điểm tương đồng với hình thức BĐS sinh thái. Đây cũng có thể coi là những kinh nghiệm quý giá để ứng dụng trong công tác thiết kế và quy hoạch các khu bất động sản sinh thái.

Tuy vậy, thực tế, phương án thiết kế các dự án BĐS sinh thái hiện nay mới chỉ dừng lại ở việc khai thác yếu tố ngôi nhà nghỉ dưỡng đơn thuần và thường không đề cao hoặc bỏ qua yếu tố sinh thái.

Có chăng, yếu tố sinh thái mới dừng lại ở việc khai thác cảnh quan và áp cho thiên nhiên hữu tình các công trình bê tông “hùng hổ”, “bịt mắt” và “lòe” khách hàng khuất lấp bằng quy mô đồ sộ và cách thể hiện màu mè bắt mắt, nó vẫn còn mang nặng lối sống “địa chủ - chủ có nhiều đất” hơn là một lối sống văn minh cho giới thượng lưu có đẳng cấp theo đúng nghĩa.

Yếu tố sinh thái phải là sự đồng bộ về mặt tư duy thiết kế. Các khu ở có kiến trúc “mở” hài hòa với

KTS. Nguyễn Thắng Lợi

thiên nhiên, giúp tiết kiệm năng lượng, đồng thời phối hợp với các vật liệu xây dựng thân thiện với môi trường, không dị lập và cách biệt với thiên nhiên. Tư duy quy hoạch các khu ở sinh thái cũng phải là tư duy mới trong việc tạo lập các giá trị cảnh quan, tận dụng các điều kiện tự nhiên tạo nên các tính riêng cho khu ở sinh thái; giúp duy trì và tạo lập các giá trị cuộc sống, giá trị cộng đồng, giá trị văn hóa riêng cho khu ở. Đồng thời, hạn chế ô nhiễm và rác thải ra môi trường, có tiêu chuẩn cây xanh và mặt nước cao, đồng thời ứng dụng triệt để các phương pháp tiên tiến trong quản lý và vận hành khu đô thị.

Việc có được một thiết kế khu ở sinh thái luôn là niềm mơ ước của rất nhiều nhà thiết kế, nhà quản lý cũng như chủ đầu tư và cả người tiêu dùng. Tuy nhiên, để thiết kế được các hình mẫu như vậy cần có được sự kết hợp và tham gia mạnh mẽ của các nhà quản lý, các kiến trúc sư cũng như toàn xã hội. Có như vậy, thị trường BĐS sinh thái mới phát triển một cách lành mạnh, đúng hướng, xứng với tiềm năng của nó ở Việt Nam.

Các tiêu chuẩn cần có khi thiết kế ở sinh thái tại Châu Âu:

* Có phương án thiết kế quy hoạch đồng bộ, có hệ thống kỹ thuật hạ tầng được quy hoạch và phát triển đồng bộ, vói hệ thống tái chế nước thải và thu gom nước mưa tách biệt;

* Phải thiết kế và xây dựng hoàn chỉnh hệ thống hấp thu và sử dụng các hình thức năng lượng thay thế (như năng lượng mặt trời và năng lượng gió);

* Có phương án thiết kế và phương pháp xây dựng đảm bảo tính bền vững năng lượng; các thiết bị làm nóng tận dụng nguồn năng lượng mặt trời, tránh tạo nhiệt cơ học;

* Trong xây dựng, trang trí nội thất phải sử dụng các loại nguyên phẩm màu có hợp chất NO-VOC (hợp chất hữu cơ dễ bay hơi).

Khi đạt các chuẩn cơ bản này, công trình đó được cấp Chứng chỉ Công trình xanh với chuẩn LEED (leadership in Energy and Environmental Design) thuộc hệ thống đánh giá công trình xanh Green Building Rating Sysem.

KTS. Nguyễn Thắng Lợi
Công ty kiến trúc Pros Space